Как взять валютную ипотеку и не пожалеть об этом?

Толковый совет от Артём Ейсков

Короткий ответ: платить и банку, и себе.

Длинный ответ.

Стандартный совет любого финансового консультанта, журналиста и просто грамотного человека заключается в том, что никому и никогда не надо брать ипотечный (а лучше — вообще никакой) кредит в валюте, отличной от валюты дохода. Говоря проще, если ваша зарплата или предпринимательский доход в рублях, то ипотеку в долларах брать нельзя, это слишком рискованно. Собственно, мы прямо сейчас наблюдаем реализацию этого риска: валюта сильно подорожала, а доходы ипотечных заёмщиков в рублях в лучшем случае остались прежними. Фактически, для них ипотека резко выросла в цене, иногда до уровня, при котором платить они уже не могут. Это печально.

Однако, есть определённый набор параметров, при которых валютную ипотеку брать можно и даже, возможно, нужно. Обратите внимание: я ни в коем случае не советую брать валютную ипотеку всем читателям. Рассматриваемый мной вариант подойдёт не всем, но иметь его в виду стоит — никто не знает, как завтра повернётся жизнь: вдруг вы станете соответствовать нужным критериям?

Преимущество валютной ипотеки — относительно низкие процентные ставки. «Относительно» означает, что они заметно ниже ставок рублёвых кредитов (швейцарцы или даже чехи были бы в ужасе от российских валютных ставок, там и 2% — не фокус). Низкие процентные ставки означают, что заёмщик может выбирать: либо он будет тратить на ипотеку меньшую долю своего дохода, либо он сможет взять больше денег в долг. Второй вариант — проигрышный. Если закредитоваться «под завязку», то любое более-менее значимое негативное изменение курса валюты немедленно скажется на платёжеспособности клиента. Зато первый вариант в сочетании с небольшой финансовой хитростью, может оказаться полезным.

Итак, вы получаете хорошую рублёвую зарплату, но видите, что валютный кредит заметно выгоднее на данный момент. Что делать? Распишем по пунктам порядок действий.

1) Берёте в банке или рассчитываете сами с помощью ипотечного калькулятора параметры рублёвого кредита, который вы могли бы получить для покупки той же квартиры, ради которой вы берёте валютный кредит. Естественно, проценты по нему будут выше. Введя все данные, вы получите некую сумму ежемесячного взноса в рублях. Для надёжности увеличьте её на 20%. Получившаяся сумма будет вашим ежемесячным «платежом себе» (об этом — ниже). Обратите внимание: эта рублёвая сумма должна быть такой, что после её выплаты у вашей семьи останется достаточно денег для нормальной жизни. Это значит, что либо аппетиты по поводу квартиры надо иметь достаточно скромные (и брать относительно небольшой кредит), либо иметь деньги на крупный первоначальный взнос (а кредит уменьшить), либо зарабатывать достаточно много. Это и есть те самые критерии, которым надо соответствовать, чтобы иметь возможность следовать данному совету.

2) Берёте валютный кредит на выгодных условиях (с т.з. процентов).

3) Каждый месяц забираете из своих доходов «платёж себе», переводите в валюту ипотеки и делите на две части: ипотечный платёж (отдаёте его банку) и резерв (всё остальное). Резерв кладёте на счёт в другом банке или храните в матрасе — как удобнее. Лучше, конечно, на счёт, чтобы на эти деньги капали проценты.

Собственно, это вся хитрость. Если со временем курс валюты начнёт расти, вы будете увеличивать долю ипотечного платежа, которую берёте из «платежа себе», и уменьшать долю сбережений. Если в конечном итоге валюта подорожает настолько, что сумма ипотечного платежа превысит ваш «платёж себе», то вы начинаете снимать накопившиеся сбережения и оплачивать ими разницу. В случае очень сильного роста курса валюты эти резервы дадут вам время перегруппироваться и либо начать больше зарабатывать, либо поменять условия кредита. У вас наверняка будет несколько месяцев или даже пара лет в запасе. В любом случае не получится, что вы внезапно оказываетесь неплатёжеспособными, а это — главное.

Но если валютного краха не произойдёт, то ваши деньги на счёте останутся в целости и сохранности. И даже подрастут за счёт процентов на вклад. Они станут своего рода бонусом за риск, который вы заплатите сами себе.Получается, что если бы вы взяли рублёвый кредит, вы бы в любом случае заплатили банку определённую сумму, без вариантов. А в случае валютного кредита есть три варианта: либо вы заплатите меньше, либо столько же, либо больше, причём вариант «больше» — скорее, форс-мажорный, маловероятный.

Попробуем посчитать

Квартира стоит 4 млн руб. ($68 тыс.)
Первоначальный взнос 1,5 млн руб. ($25,5 тыс.)
Срок кредита 10 лет
Процентная ставка 14% в рублях и 8% в долларах (ставки 2014-го года, тут не столько важны конкретные величины, сколько наличие разницы. Если разницы нет или она мала, затея не имеет смысла).

Вы берёте валютный кредит, платёж по которому составит $516 в месяц. Но для себя вы рассчитываете платёж по рублёвому кредиту — 38817 рублей. Добавляем для верности 20% (можно и не добавлять, но так безопаснее), получаем 46580 рублей. Именно эту сумму вы должны вычитать из своей зарплаты.

Из 46,6 тыс. руб. выплачиваете $516, остальное ($275) в долларах кладёте на счёт. На следующий месяц снова переводите 46,6 тыс. руб. в доллары, $516 отдаёте за кредит, остальное — на депозит.

При каких условиях вам придётся воспользоваться резервом? Это легко посчитать: в случае, если 46,6 тыс. рублей окажутся меньшей суммой, чем $516. Это произойдёт при курсе выше 90 руб./$, то есть запас ещё очень большой, больше 50% роста курса доллара.

Можно оптимизировать выплаты. Вы помните, что «платёж себе» мы сделали на 20% больше, чем реальный рублёвый платёж по кредиту. Эту сумму на самом деле со временем можно и нужно снижать: за год у вас накопится больше $3 тыс. резерва, то есть даже если вы будете добавлять из них к текущим выплатам по $100 (это произойдёт при курсе 112 руб./$), то у вас будет целых 30 месяцев, чтобы увеличить доходы или изменить условия кредита. Если же валютного краха не будет два года, у вас накопится около $5,5-6 тыс. (доллар, скорее всего, за это время в любом случае подрастёт, поэтому ежемесячные накопления будут понемногу уменьшаться). Это значит, что через два года у вас появится запас прочности на несколько лет, что явно многовато. То есть примерно через пару-тройку лет можно начать снижать «платежи себе», как минимум на величину «лишних» 20%. Или, если доходы позволяют, не снижать, а спокойно копить их на депозите, считая не просто страховкой от роста курса доллара, но и самыми настоящими сбережениями.

Как вариант, накопившиеся деньги лет через пять можно частично использовать для ускоренной выплаты кредита, что снизит ежемесячные платежи. Но тут надо быть осторожным, т.к. совсем избавляться от резерва нельзя, он может пригодиться даже при относительно небольших платежах.

Повторю ещё раз: такая схема работает, если ваша семья получает доход, достаточный, чтобы с запасом покрывать сумму рублёвых платежей. То есть либо кредит не очень большой, либо доходы высокие. И, конечно, есть ещё одно очевидное условие: в ближайшие месяцы (а лучше пару лет) не должно произойти мощного валютного краха с ростом курса валюты кредита в полтора раза. Если вы только что взяли кредит, а тут грянул кризис, никакая схема не поможет. Поэтому в любом случае лучше дождаться, когда (и если) ситуация на валютном рынке успокоится.
  • +7
  • Просмотров: 3009
  • 22 декабря 2014, 14:43
  • LockPIP
Понравилcя материал? Не забудьте поставить плюс и поделиться в социальной сети!

  Предыдущая запись в моем блоге
Рекордсмены по убыткам
Следующая запись в моем блоге  
Мой Грааль v2."Тики-така"
06 октября 2014
05 января 2015

Брокер для ваших роботов, 15 лет на рынке

Комментарии (2)

+
+2
Это значит, что либо аппетиты по поводу квартиры надо иметь достаточно скромные (и брать относительно небольшой кредит), либо иметь деньги на крупный первоначальный взнос (а кредит уменьшить), либо зарабатывать достаточно много. Это и есть те самые критерии, которым надо соответствовать, чтобы иметь возможность следовать данному совету.

Этот совет вообще №1 для любой ипотеки.

А так, конечно, статья очень правильная для тех кто вдруг решил взять валютную ипотеку при рублевых заработках. Иначе попадалово.
avatar

  45  Bishop Сообщений: 5798 - АЛЬФАХАМЕЦ-Машковод

  • 22 декабря 2014, 18:44
+
0
Ну это действительно для тех кто хочет взять валютную, но я бы конечно это никому бы не советовал
avatar

  18  LockPIP Автор Сообщений: 820 - Андрей

  • 23 декабря 2014, 11:30
  • ↑

Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий